Prawo przy zamianie nieruchomości

Niniejsze opracowanie instytucji zamiany nieruchomości oraz przedstawionych w poniższej treści praw majątkowych ma na celu zrozumiałe przedstawienie ogólnych zasad, obowiązków, praw i podstawowych pojęć związanych z przedmiotową czynnością prawną. Mamy nadzieję, że artykuł ten, stanowiąc pomocne źródło wiedzy, posłuży wszystkim tym, którzy zdecydowali się na zamianę swojego dotychczasowego mieszkania na inne.

I. Charakter prawny czynności zamiany. Stan prawny. Uwagi ogólne.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zmianami, zwana dalej „k.c.”), definiuje pojęcie „zamiany” w art. 603 zgodnie, z którym przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przez pojęcie „rzeczy” należy rozumieć zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchomości. Opierając się na zawartym w art.604 k.c. odesłaniu, wskazującym prawidłowość odpowiedniego stosowania do zamiany przepisów o sprzedaży, uznać należy, iż treść art. 555 k.c. pozwala na włączenie do przedmiotów zamiany również energię i prawa. Ponadto art. 510 § 1 k.c. stanowi, że przedmiotem zamiany może być wierzytelność. Należy, zatem uznać skuteczność czynności prawnej dotyczącej zobowiązania mającego za przedmiot zamianę własności nieruchomości na określoną wierzytelność czy własności nieruchomości gruntowej na prawo użytkowania wieczystego albo spółdzielcze prawo do lokalu.
Zamiana jest czynnością prawną konsensualną, wzajemną i odpłatną, zobowiązującą do rozporządzenia. Na mocy oświadczenia woli obu stron umowy, zamiana może być umową o podwójnym skutku, zobowiązująco-rozporządzającym. Odpłatny charakter umowy zamiany oznacza, że przedmiotem zobowiązania, którego umowa dotyczy mogą być zarówno świadczenie pieniężne jak i niepieniężne. Owa odpłatność wyraża się w osiąganiu przez każdą ze stron umowy określonych korzyści majątkowych w wyniku przyjęcia wzajemnego świadczenia wyrażonego niekoniecznie w jednostkach pieniężnych. Wobec uwag powyższych, w ramach podsumowania treści niniejszego artykułu w zakresie odpłatnego charakteru umowy zamiany, pamiętać należy, iż utożsamianie umowy odpłatnej wyłącznie z czynnością prawną mającą za przedmiot przekazanie z majątku jednej strony do majątku drugiej strony umowy wyłącznie sumy pieniężnej jest błędne. Prawidłowe rozumienie pojęcia odpłatności w wyżej przedstawionym znaczeniu jest istotne, z tego względu, że przy określeniu obowiązku podatkowego, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się wyrażeniem „odpłatnego zbycia nieruchomości”. Zagadnienia związane z obowiązkiem podatkowym związanym z dokonaniem zamiany nieruchomości przedstawione zostały w dalszej części artykułu.
Umowa zamiany nieruchomości jest, co do zasady umową mającą za przedmiot świadczenie niepieniężne. Z taka sytuacją mamy do czynienia w przypadku, gdy wartość przedmiotów zamiany jest równa. W praktyce jednak często zachodzi konieczność wyrównania wartości świadczeń wzajemnych poprzez dokonanie dopłaty wyrażonej w pieniądzach. Taki model zamiany nazywamy umową mieszaną, która łączy w sobie elementy zamiany i sprzedaży. Dopłata, będąca świadczeniem pieniężnym, a mająca na celu wyrównanie różnicy wartości zamienianych przedmiotów, pełni funkcje ceny. W przypadku istnienia różnic wartości zamienianych przedmiotów przy jednoczesnym braku nałożenia obowiązku świadczenia pieniężnego w postaci dopłaty na stronę przenoszącą własność czy inne prawo o wartości niższej niż wartość otrzymywanego świadczenia wzajemnego, model zamiany połączony jest z darowizną.

II. Obowiązki podatkowe.

1.Podatek dochodowy.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2000. Nr 14 poz. 176, z późn. zmianami) w art. 3 ust. 1 stanowi, że osoby fizyczne mające miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów(przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów. Art. 3 ust. 1a. wskazuje przesłanki uznania osoby fizycznej za mającą miejsce zamieszkania na terytorium RP, a są nimi: posiadanie na terytorium RP ośrodka interesów życiowych lub przebywanie na terytorium RP dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Osoby niemające miejsca zamieszkania na terytorium RP podlegają tylko obowiązkowi podatkowemu od dochodów(przychodów) osiąganych na terytorium RP. W art. 2a w/w ustawy wymienione są źródła dochodów(przychodów), uznanych za osiągane na terytorium RP, wśród których wyróżnia się sprzedaż położonej na terytorium RP nieruchomości.
Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że źródłami przychodu są odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy. Stan prawny omawianej ustawy wyróżnia jednak okoliczności uzasadniające zwolnienia podatkowe, które przedstawione zostaną poniżej.
Wobec kilkukrotnych nowelizacji ustawy przewidziane zostały różne podstawy i wysokości opodatkowania oraz zwolnienia podatkowe. W celu zwięzłego i zrozumiałego przedstawienia tej problematyki wyróżnić należy trzy okresy, w których ustawa reguluje powyższe elementy podatkowe w sposób odmienny. Objęcie daną regulacją ustawy uzależnione jest od faktu nabycia nieruchomości w jednym z trzech następujących okresów: a) przed 31 grudnia 2006 r.(okres I) ,b) od 1 stycznia 2007 r.(okres II) oraz c) po 31 grudnia 2008 r.(okres III). Pamiętać, więc należy, że w przypadku zamiany nieruchomości każda ze stron umowy korzysta z uprawnień i podlega obowiązkom według stanu prawnego w/w ustawy obowiązującego w dniu nabycia nieruchomości lub prawa z nią związanego.

ad. a) W okresie I podstawą opodatkowania jest przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa a wysokość opodatkowania wynosi 10 % przychodu. Wartością przychodu jest tu oznaczona w umowie wartość np. lokalu mieszkalnego. Osoba, która nabyła własność lub inne prawo dotyczące nieruchomości w okresie I, w przypadku odpłatnego zbycia takiej nieruchomości (prawa) zwolniona jest z obowiązku podatkowego w dwóch przypadkach:
1) jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości lub prawa majątkowego, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; lub
2) jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego.

ad. b) okresie II podstawą opodatkowania jest dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, a wysokość opodatkowania wynosi 19 % od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Dochodem jest nadwyżka przychodu nad kosztami jego uzyskania. Do kosztów uzyskania przychodu należy zaliczyć wartość pieniężną nieruchomości lub prawa majątkowego, oznaczoną w cenie wcześniejszego nabycia nieruchomości lub takiego prawa, oraz także nakłady poczynione na rzeczy np. udokumentowane koszty remontu lokalu mieszkalnego. Przychodem natomiast w tym przypadku jest wartość przedmiotu zamiany oznaczona w umowie pomniejszona o koszty jego odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia możemy zaliczyć np. należne biuru nieruchomości wynagrodzenie za usługę pośrednictwa. Jeżeli jednak, oznaczona w umowie wartość przedmiotu zamiany bez uzasadnionej przyczyny odbiega od wartości rynkowej takiego przedmiotu, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi jego wartość rynkową. W uproszczeniu: Jan Kowalski nabył własność lokalu mieszkalnego o wartości 200.000.00 zł. Następnie zlecił Krzysztofowi K. remont łazienki, za który zapłacił 6.000.00 zł. Jan Kowalski postanowił zbyć przedmiotowy lokal mieszkalny zlecając pośrednictwo biuru nieruchomości w celu znalezienia nabywcy. Wysokość należnego wynagrodzenia równała się 4.000.00 zł. Biuro nieruchomości znalazło nabywcę, który zaakceptował cenę mieszkania w wysokości 300.000.00 zł. Jan Kowalski zobowiązany jest do zapłacenia podatku dochodowego w wysokości 19 % od uzyskanego dochodu. Powyższy stan faktyczny możemy zapisać w sposób następujący:
Dochód = (cena zbycia – wynagrodzenie dla biura nieruchomości) – (cena nabycia – wynagrodzenie za remont łazienki), zatem
300.000.00 zł – 6.000.00 zł – 200.000.00 zł – 4.000.00 zł =90.000.00 zł
J.Kowalski powinien zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od otrzymanego wyniku.
W okresie II również ustawodawca przewidział okoliczności uzasadniające zwolnienia podatkowe. Ma to miejsce w następujących przypadkach:
1) jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego(tak samo jak w okresie I); lub
2) jeżeli przed odpłatnym zbyciem takiego przedmiotu zamiany właściciel takiej nieruchomości był w niej zameldowany przez okres co najmniej jednego roku.

ad. c) W okresie III tak samo jak w okresie II, podstawą opodatkowania jest dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, a wysokość opodatkowania wynosi 19 % od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Zasady obliczania wartości dochodu są identyczne jak wyżej przedstawione w okresie II.
Ustawodawca przewidział i tu zwolnienia podatkowe w przypadkach następujących:
1) jeżeli odpłatne zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego(tak samo jak w okresach I i II ) lub
2) jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to obejmuje dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego.
Przykład: Jan Kowalski nabył 1 stycznia 2010 r. mieszkanie za cenę 200.000.00 zł. Następnie 10 lutego 2010 r. oznaczając w umowie jego wartość równą 300.000.00 zł. dokonał jego zbycia w drodze zamiany na inny lokal mieszkalny o wartości 300.000.00 zł. Dochodem Jana Kowalskiego jest różnica wartości oznaczonej w umowie zamiany i ceny nabycia mieszkania, zatem 300.000.00 zł – 200.000.00 zł = 100.000.00 zł. Od otrzymanej kwoty Jan Kowalski musiałby zapłacić 19% podatku dochodowego, jednakże korzysta on ze wskazanego w pkt. b) zwolnienia podatkowego, gdyż zbywając lokal mieszkalny w drodze zamiany przeznaczył on 100% swojego przychodu na własne cele mieszkalne zachowując również wskazany wyżej termin, w którym mógł skorzystać z uprawnienia jemu przysługującego.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnej.
Umowa zamiany nieruchomości lub będących przedmiotem naszego zainteresowania praw majątkowych, jest czynnością prawną, z którą ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. 2000 Nr 86 poz. 959 z późn.zmianami, zwana dalej „ustawą pcc”), wiąże obowiązek podatkowy. Obowiązek ten powstaje z chwilą dokonania zamiany nieruchomości lub prawa majątkowego, a ciąży na obu stronach umowy zamiany, które są zobowiązane solidarnie do zapłaty podatku. Powszechnie przyjmuje się, że zobowiązaną do zapłaty podatku w całości jest strona, przenosząca w drodze umowy zamiany własność nieruchomości lub prawo majątkowe o wartości wyższej, jednakże uzależnione jest to od umownych postanowień stron. Warto zaznaczyć, że pomimo takiego ułożenia stosunku umownego organ podatkowy może domagać się zapłaty podatku od obu stron.
Wyróżniamy dwie podstawy opodatkowania, w zależności od przedmiotów umowy zamiany. Przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu- różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. W pozostałych zaś przypadkach podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa przedmiotu umowy zamiany, od którego przypada wyższy podatek. Od umów zamiany, przy przeniesieniu własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym stawka podatkowa wynosi 2 % zaś przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych 1 %.

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a także czynności prawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług w przypadku zamiany, której przedmiotem nie jest nieruchomość lub jej część albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. Ustawodawca zwolnił z obowiązku podatkowego czynność prawną polegającą na zamianie budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn.

Umowa zamiany jest umową zobowiązującą do przeniesienia własności. Art. 158 k.c. przewiduje dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego. Natomiast art. 10 pkt 2 ustawy o pcc wskazuje, że notariusze są płatnikami podatku od czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego. Wobec tego, wysokość podatku należy uiścić notariuszowi w chwili powstania zobowiązania podatkowego.

redakcja
zamienie-nieruchomosc.pl

stan prawny aktualny na dzień: 17 marca 2010